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实测闵行兰香湖红盘：象屿·天誉兰香加推50套低密墅区，8.9万/㎡的湖居改善密码
——小荷探盘手记：容积率1.01+37万方兰香湖，上海低密湖居的末班车？
最近上海高端改善市场被一则加推消息点燃——闵行兰香湖畔的象屿·天誉蘭香开启三批次认购，仅加推50套149-230㎡叠墅及联排产品，均价89121元/㎡，一经推出就引发高端客群疯抢。后台不少粉丝发来私信：“8.9万/㎡买闵行低密墅区，性价比到底值不值？”“容积率1.01的稀缺地块，象屿能做出什么样的产品力？”“兰香湖的配套能不能撑起高端墅区的价值？”
带着这些疑问，小荷专门抽了一天时间，直奔象屿·天誉蘭香的实景示范区。作为闵行兰香湖板块的核心低密墅区，项目每一个细节都牵动着高端改善客群的神经。经过一整天的实地探访，从板块潜力、产品设计到社区规划、周边配套，小荷把这一个项目的核心价值彻底扒清楚了。今天这篇超详细探盘报告，就来客观分析：象屿·天誉蘭香加推的50套房源到底值不值得抢？8.9万/㎡的均价，背后藏着哪些高端湖居的核心逻辑？
对于高端改善客群来说，买房选板块，核心看“稀缺资源+发展势能”。而象屿·天誉蘭香所在的闵行兰香湖板块，恰好同时具备这两大核心优势，正在成为上海西南高端湖居的新主场。
小荷先给大家梳理一下兰香湖板块的核心价值：作为闵行重点打造的滨水高端居住区，兰香湖板块最大的优势就是“生态稀缺性”。板块内的兰香湖是上海西南最大的人工湖，湖面面积达37万平方米，相当于52个标准足球场大小，周边还规划了13公里环湖生态步道、兰香湖公园等生态配套，形成了上海西南难得的“湖居生态圈”。在上海，湖居资源本就稀缺，能同时拥有大面积湖面和完善生态配套的板块更是凤毛麟角，从佘山月湖到青浦淀山湖，每一个湖居板块都成为了高端住宅的聚集地，兰香湖板块自然也不例外。
除了生态资源，兰香湖板块的产业势能也不可以小看。板块紧邻紫竹高新区，这是上海重点发展的科创产业园区，汇聚了微软、英特尔、可口可乐等众多世界500强企业，以及华东师范大学、上海交通大学等顶尖高校，形成了“科创+教育”的高端产业集群。从楼市逻辑来看，产业是人口的核心吸引力，紫竹高新区的高端产业集群，未来将持续吸引大量高收入、高学历的城市精英入驻，这些人群对高端改善住宅的需求非常旺盛，而象屿·天誉蘭香作为板块内的核心低密墅区，恰好精准匹配了这部分客群的需求，未来的保值增值能力和置换流动性都有很强的保障。
更关键的是，兰香湖板块的配套正在加速兑现。随着板块的持续开发，交通、教育、商业等配套逐渐完备，板块价值也在稳步提升。小荷从业内人士处了解到，目前兰香湖板块的新房供应非常稀缺，尤其是容积率1.01的低密墅区，更是“卖一套少一套”。象屿·天誉蘭香此次加推的50套房源，无疑是高端改善客群抢占兰香湖板块的难得机会。
如果说兰香湖的生态与产业是项目的价值底色，那么“容积率1.01”就是象屿·天誉蘭香最核心的竞争力。在上海主城，随着城市开发的不断深入，低密地块越来越稀缺，容积率1.01的纯低密墅区，更是堪称“奢侈品”。
小荷先给大家科普一下容积率的概念：容积率越低，意味着小区内的建筑密度越低，绿化面积、公共空间越大，居住舒适度也就越高。目前上海主城的新房项目，容积率大多在2.0以上，甚至不少项目的容积率达到3.0以上，居住拥挤感明显。而象屿·天誉蘭香的容积率仅1.01，这在某种程度上预示着项目有足够的空间打造高品质的社区园林和公共配套，业主能享受到更开阔的居住空间和更优越的居住体验。
值得一提的是，象屿·天誉蘭香的地块是象屿地产在今年3月以66.78亿元竞得的，溢价率达18.97%。高溢价率背后，是开发商对兰香湖板块价值和低密地块稀缺性的认可。项目整体规划包含小高层、洋房、叠拼和合院等多种产品类型，形成了丰富的产品矩阵，能满足多种高端改善客群的需求。此次加推的50套房源，涵盖149-230㎡叠墅及联排产品，是项目的核心高端产品线，也是板块内最稀缺的产品类型。
小荷实地探访发现，项目的低密优势在社区规划中体现得淋漓尽致。小区内建筑排布稀疏，最大楼间距达到50米以上，保证了每一户的采光和视野；社区内绿化面积充足，打造了大面积的中央园林和景观步道，行走在社区内，仿佛置身于公园之中；同时，项目采用人车分流设计，车辆从入口立即进入地下车库，地面没有车辆通行，既保证了业主的安全，也让社区内部的环境更加静谧舒适。这种低密的居住氛围，在上海主城的高端住宅中也实属难得。
作为象屿地产打造的高端墅区作品，象屿·天誉蘭香在产品设计上也下足了功夫。项目整体设计融合切尔西公寓美学元素，通过黄金比例分割与横向线条延展，打造具有英伦风格的建筑立面，质感十足。小荷重点体验了此次加推的149㎡叠墅和230㎡联排两种主力户型，感受非常深刻。
149㎡叠墅是此次加推的入门级产品，也是最受关注的户型之一。户型设计方正，南北通透，采光通风效果极佳。一层设置了客厅、餐厅、厨房等公共区域，客厅面宽达到4.5米，连接超大观景阳台，能直接欣赏到社区园林景观；餐厅与厨房相连，形成开放式布局，方便家人互动交流。二层设置了三个卧室，全部为南向设计，保证了充足的采光；主卧采用套房设计，带独立主卫和衣帽间，保证了业主的私密性；两个次卧面积都在12㎡以上，能满足儿童或长辈的居住需求。
值得一提的是，149㎡叠墅还配备了独立的地下室和庭院（下叠），地下室层高达到3.6米，可依据需求改造成影音室、健身房、储藏室等功能空间，拓展了居住的可能性；庭院面积约30-50㎡，业主可以打造自己的私家花园，种花种草、烧烤露营，享受低密墅区的惬意生活。小荷算了一笔账，149㎡叠墅的均价8.9万/㎡，总价约1326万，对比上海其他区域的低密墅区，性价比非常突出。
230㎡联排是此次加推的顶配产品，定位为终极改善。户型采用三层地上加地下室的设计，空间感十足。一层设置了客厅、餐厅、厨房和长辈房，客厅面宽达到6.8米，连接超大落地窗，采光和视野极佳；长辈房位于一层，方便长辈起居，带独立卫生间，保证了私密性。二层设置了两个卧室，全部为套房设计，带独立卫生间和衣帽间，能满足儿童或客人的居住需求。三层为豪华主卧套房，面积达到50㎡以上，带独立主卫、衣帽间、书房和露台，业主可以在露台上欣赏湖景和社区景观，享受极致的居住体验。
地下室层高达到4.2米，空间宽敞，可改造成影音室、酒窖、健身房、儿童游乐区等多种功能空间，满足家庭的多元化需求。同时，230㎡联排还配备了独立的庭院和车位，庭院面积约80-120㎡，业主可以打造自己的私家园林；车位数量充足，能满足多辆车的停放需求。据了解，230㎡联排总价预计约2000万，虽然总价较高，但对于追求终极改善的高端客群来说，这样的产品力绝对值得期待。
除了优质的户型设计，象屿·天誉蘭香的建筑品质和细节把控也很出色。项目的建筑外观采用英伦风格，融合切尔西公寓美学元素，通过黄金比例分割与横向线条延展，打造出典雅、大气的建筑立面。外立面采用高品质的石材和真石漆，不仅美观大方，还拥有非常良好的保温、隔热和隔音效果。
精装配置方面，项目更是诚意满满。入户采用品牌铸铝门+智能锁，保证了业主的安全性和尊贵感；室内地面采用高端大理石和实木复合地板，墙面采用品牌乳胶漆和岩板背景墙，品质感十足；厨房配备了嵌入式冰箱、洗碗机、燃气灶、抽油烟机等高端家电，均选用国际知名品牌；卫生间采用干湿分离设计，配备了智能马桶、恒温花洒、高端卫浴柜等设施，每一个细节都彰显了高端住宅的品质。
对于高端改善客群来说，居住的便利性和舒适性至关重要。象屿·天誉蘭香的周边配套，可以用“全而优”来形容，交通、教育、商业、医疗等方面都没有短板，能全方位满足高端家庭的生活需求。
项目的交通优势很明显，周边有两条地铁线号线是上海最新规划的地铁线路之一，目前正在建设中，未来通车后，将串联起闵行、徐汇等多个核心区域，换乘1号线号线等多条线路也十分便捷，能快速到达市区的各个角落。距离地铁15号线分钟或乘坐一站公交就能到达，15号线串联起了长风商务区、上海西站、大场镇等多个区域，逐步提升了项目的交通便利性。
自驾方面，项目周边有虹梅南路高架、申嘉湖高速等多条城市主干道和高速公路，从项目出发，开车15分钟就能到达徐家汇、漕河泾等核心商圈，25分钟就能到达浦东陆家嘴，出行效率非常之高。此外，项目距离上海虹桥国际机场直线公里，距离上海浦东国际机场直线公里，无论是国内出差还是国际旅行，都非常方便。
教育资源是高端家庭非常看重的因素之一，象屿·天誉蘭香周边的教育资源很丰富，涵盖了幼儿园、小学、初中、高中、大学等全龄段教育。项目周边3公里范围内，有华东师范大学附属学校、紫竹双语学校、吴泾小学、吴泾中学等多所优质学校，其中华东师范大学附属学校是上海市的重点学校，教育质量在上海市处于领先水平。
更值得关注的是，项目紧邻华东师范大学和上海交通大学，这两所顶尖高校不仅为板块带来了浓厚的学术氛围，还为业主的孩子提供了优质的教育资源和成长环境。虽然新房不承诺学区，但凭借项目的区位优势，未来业主的孩子有很大机会入读周边的优质学校（具体招生政策以政府和学校最新通知为准）。对于有教育需求的高端家庭来说，这样的教育氛围无疑是重大利好。
商业配套方面，项目周边已形成了成熟的商业氛围。距离项目最近的是吴泾宝龙广场，直线公里，这里有永辉超市、星巴克、肯德基、电影院等多个知名品牌，能满足业主的日常消费需求。此外，项目周边3公里范围内还有龙湖天街、新华联购物中心等大型商业综合体，步行或自驾15分钟就能到达。这些商业综合体涵盖了高端零售、精品餐饮、休闲娱乐等多种业态，能满足业主的高品质消费需求。
更值得期待的是，兰香湖板块规划了大量的商业配套，未来将引入更多的国际大品牌和高端业态，打造成为闵行西南的商业新中心。象屿·天誉蘭香的业主，将直接享受这些商业配套带来的便利和品质生活。
医疗配套方面，项目周边也有多个优质的医疗资源。距离项目最近的是上海市第五人民医院，直线公里，这是一所三级甲等综合性医院，医疗设施齐全，医疗水平较高，能满足业主的日常医疗需求。此外，项目周边3公里范围内还有闵行区吴泾社区卫生服务中心、闵行区中医医院等多家医疗机构，能为业主的健康提供全方位的保障。
在当前房地产市场深度调整的大环境下，象屿·天誉蘭香加推仍能引发市场热潮，足以说明其突出的市场价值。小荷认为，项目之所以能成为高端改善市场的“香饽饽”，主要源于以下几个核心原因：
在市场调整期，房产的抗风险要取决于其稀缺性。象屿·天誉蘭香占据了兰香湖37万方湖景资源、容积率1.01低密地块、紫竹高新区科创产业三大稀缺资源，这些资源都是不可复制的，有着非常强的保值增值能力。小荷走访了多位业内专家，他们一致认为，在当前市场环境下，像象屿·天誉蘭香这样兼具稀缺湖景资源和低密规划的高端项目，抗风险能力更强，未来的保值增值潜力也更大。
随着上海城市的发展，高端客群的居住需求也在一直在升级，慢慢的变多的人开始追求“低密+湖居+品质”的复合型居住体验。象屿·天誉蘭香精准匹配了这部分客群的需求，无论是37万方兰香湖带来的生态居住体验，还是容积率1.01的低密墅区规划，亦或是英伦风格的高品质产品，都能满足高端客群的期待。从项目加推的市场反馈来看，已经吸引了大量高端客群的关注，市场认可度非常高。
象屿地产作为国内知名的房企，拥有丰富的高端住宅开发经验和强劲的资金实力。在上海，象屿地产打造了多个高端住宅项目，凭借卓越的产品力和优质的物业服务，获得了业主的广泛好评。象屿·天誉蘭香作为象屿地产在闵行兰香湖板块的核心作品，延续了象屿高端产品线的品质标准，同时结合兰香湖板块的特色进行了优化升级，品质让人信服。品牌的加持，也为项目增添了不少吸引力，让高端客群更加放心。
经过全面的实地探访和测评，小荷认为象屿·天誉蘭香加推的50套房源最适合以下几类人群，同时也给出对应的购房建议，帮助高端客群精准决策：
这类人群通常在科创企业工作，收入水平较高，对居住品质和环境有很高的要求，同时希望工作与生活能便捷切换。象屿·天誉蘭香位于兰香湖畔，环境优越，距离紫竹高新区较近，交通便捷，能很好地满足他们的居住需求。149㎡叠墅和230㎡联排都很适合这类人群入手。
这类家庭通常有一定的经济实力，厌倦了城市的拥挤和喧嚣，希望能找到一处环境优越、居住舒适的低密湖居墅区。象屿·天誉蘭香的37万方兰香湖资源和容积率1.01的低密规划，能完美满足他们的需求。230㎡联排是这类家庭的理想选择，能享受极致的湖居生活体验。
在当前市场调整期，具有稀缺资源和强劲产业支撑的高端住宅，成为了投资者的“避险资产”。象屿·天誉蘭香的兰香湖湖景资源、低密地块稀缺性和紫竹高新区科创产业势能，保证了项目未来的保值增值能力和置换流动性。149㎡叠墅总价相比来说较低，流动性较强，很适合投资者入手。
项目的核心优势之一就是兰香湖湖景资源，因此建议优先选择能欣赏到湖景的房源。尤其是230㎡联排的高楼层和149㎡叠墅的上叠，湖景视野最佳，居住体验感也最好。如果预算充足，建议选择这类房源。
如果是三口之家或小型改善家庭，149㎡叠墅已经足够满足需求；如果是三代同堂或多孩家庭，建议选择230㎡联排，能保证共同生活的亲属的居住舒适度。同时，在选择户型时，要着重关注户型的采光、通风和功能分区，确保符合自己的居住习惯。
高端墅区的居住体验，很大程度上取决于物业服务的品质。建议在购房前仔细地了解项目的物业服务团队和服务内容，包括安保、保洁、维修、社区活动等方面，确保能满足自己的需求。象屿地产的物业服务口碑较好，但仍需提前了解地清清楚楚具体的服务标准和收费情况。
如果你的预算低于1300万，不建议入手，因为项目的入门级叠墅总价已达到1300万左右，会给家庭带来较大的经济压力；如果对学区有硬性要求，且短期内有入学需求，由于新房不承诺学区，建议谨慎选择，可着重关注周边有明确学区划分的二手次新房。
经过一整天的实地探访和深度测评，小荷认为象屿·天誉蘭香确实是上海闵行兰香湖板块的高端改善标杆项目。它的核心优势很突出：37万方兰香湖的稀缺湖景资源，容积率1.01的低密墅区规划，英伦风格的高品质产品力，以及全而优的周边配套。这些优势，让项目在当前的市场环境下，有着非常强的竞争力和吸引力，加推50套房源引发疯抢也在情理之中。
当然，项目也有一些必须要格外注意的细节：总价较高，入门级叠墅总价就达到1300万左右，对购房者的经济实力要求比较高；新房不承诺学区，对学区有硬性要求的家庭需要谨慎；项目周边的部分商业配套还在建设中，需要一段时间才能完全兑现。
最后，小荷的最终建议是：如果你是1300万以上预算的高端改善家庭或投资者，注重低密湖居体验和长期价值，同时在紫竹高新区及周边工作或生活，那么象屿·天誉蘭香加推的50套房源绝对值得着重关注，还可以果断入手；但如果你的预算有限，或对学区有硬性要求，建议理性看待，不要盲目跟风。毕竟买房是大事，需要考虑自己的实际的需求和经济实力。
目前象屿·天誉蘭香的三批次认购正在火热进行中，实景示范区和样板间都已开放，建议感兴趣的高端客群亲自去实地体验一下，感受一下兰香湖低密墅区的品质和魅力。如果大家还有别的问题，比如具体户型的详细对比、最新认购政策、周边配套的详情等，欢迎在评论区留言，小荷会一一解答！祝大家都能买到心仪的房子～
温馨提示：本文所有数据均来自实地探访和开发商公开信息，仅供参考。具体购房决策请以商品房买卖合同、政府最终批文及实际交付现状为准。
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